Dossier de posição Vizinhos em Lisboa: Casas vagas em Lisboa

Data

November 3, 2026

Texto

Lisboa tem cerca de 48 mil casas vagas, quatro vezes mais do que alojamentos locais, e a Vizinhos em Lisboa pede à Câmara que diga quantas casas municipais e devolutas tem vazias e que aplique, de forma pública, o agravamento de IMI que a lei já prevê para os prédios devolutos há mais de um ano.

0. Alguns gráficos

1. Três ideias centrais

Há mais casas vagas do que alojamentos locais na cidade de Lisboa: cerca de 48 mil contra cerca de 12 mil.
A Câmara Municipal de Lisboa não diz quantas casas devolutas e municipais tem vagas.
Não pedimos confisco. Pedimos que a lei seja aplicada e que a aplicação seja pública: Nomeadamente o Artigo 112 do Código do IMI que permite que as Assembleias Municipais fixem uma taxa de IMI mais elevada para prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano.

2. Cinco números

Número	O que é	Fonte
50 mil	Casas vagas em Lisboa	Censos 2021
12 mil	Alojamentos locais registados	Radiografia, outubro de 2026
meio século	Construção nova necessária para igualar as casas vagas, ao ritmo de 2021 a 2025 (mas o ritmo aumentou em 2025 ainda que apenas para 1700 casas nova licenciadas)	Cálculo sobre dados da Confidencial Imobiliário
1 em cada 10	Casas com AL cancelado que voltaram ao mercado?	Amostra da Vizinhos
2 mil	Casas municipais vagas em 2021, segundo o presidente. Estas casas - segundo a CML - não estão em condições de serem habitadas sem antes serem reabilitadas.	Declaração ao DN, 2024

3. As casas vagas

Metade das casas vagas (cerca de 21 mil) estava à venda ou para arrendar. A outra metade (cerca de 26 mil) estava vaga por outros motivos, muito provavelmente por heranças indivisas, porque estão demasiado degradadas para serem habitadas e na forma de “casas-banco” (casas tornadas em investimento financeiro especulativo). Infelizmente, não há dados que permitam aferir qual é a origem desta condição.
Arroios é a freguesia com mais casas vagas: quase 4 mil num total de 20.848 casas, ou seja, 19% do total. A este respeito, seria interessante que a Junta de Freguesia local desenvolve-se, juntamente com a CML, um programa especial de recuperação destas habitações.
Fora do centro há muitas casas vagas por cada AL. Em muitas freguesias, há entre seis e noventa casas vagas por cada AL.
Exemplo de Alvalade: Os Censos de 2021 contaram aqui aproximadamente 2.400 casas vagas. Há cerca de 150 alojamentos locais, ou seja,16 casas vagas por cada AL. Alvalade é também uma das freguesias onde o AL ainda está a entrar, com 14 novos registos em 2026.

4. Construir e pôr a uso

Os números

Entre o início de 2021 e março de 2025, Lisboa licenciou cerca de 10 mil novas casas: 60% em reabilitação e 40% em construção nova.
Isto dá cerca de 2.300 casas licenciadas por ano no total, e menos de mil por ano em construção nova.
O ritmo está a subir: em 2024 foram licenciadas cerca de 3.800 casas, mais 17% do que no ano anterior. No primeiro semestre de 2025 foram aprovadas mais de 2.000.
No país, a construção ainda não recuperou da crise de 2018: em 2025, em todo o país, foram concluídas cerca de 27 mil casas novas, contra quase 69 mil em 2006, cerca de 60% menos.
Tendo em conta cerca de 48 mil casas vagas, a menos de mil casas novas por ano, dá cerca de meio século de construção nova (embora o ritmo de licenciamentos tenha subido em 2025).
Se somarmos construção nova e reabilitação a cerca de 2.300 a 3.800 casas licenciadas por ano, resulta entre treze e vinte anos.
É muito mais eficaz, rápido e racional reabilitar e repôr no mercado casas já existentes do que construir novas.

Os três cuidados a ter com estes números

Licenciar não é construir: Uma casa licenciada pode demorar anos a ficar pronta, ou nunca ser construída. Não encontrámos o número de casas concluídas por ano no concelho de Lisboa.
O ritmo está a subir: O meio século que estimamos é a média de 2021 a 2025. Desde 2024, os grandes loteamentos aumentaram a construção nova, por isso ao ritmo atual a estimativa de 48 anos pode ser inferior. Saberemos responder mais precisamente a esta pergunta daqui a um par de anos.
A reabilitação é feita em prédios que estavam vazios: Estas casas saem da lista das vagas quando são reabilitadas, por isso são uma oferta habitacional a somar que pressiona para baixo os preços da habitação.
Os dados do Censos, que são de 2021: Se é verdade que entre 2021 e 2025, a população residente cresceu em cerca de 824.914 habitantes, a quantidade de casas vazias pode estar substancialmente alterada.

5. Os alojamentos locais (AL)

Os AL caíram mais de um terço num ano: de cerca de 18 mil para cerca de 12 mil registos.
A queda é sobretudo uma limpeza de registos sem atividade. Quatro em cada cinco AL ativos foram registados antes de 2020.
No centro, o problema é diferente: em Santa Maria Maior há quase sete AL por cada dez casas habitadas. Em Santa Maria Maior e na Misericórdia existem mais camas de AL do que moradores. Ter em conta que muitas destas são demasiado pequenas para alojar famílias quer porque a sua tipologia original já era de pequenas dimensões quer porque muitas sofreram obras de alteração que as fragmentaram em várias divisões menores que as originais para maximização dos rendimentos do AL.
Quatro freguesias do centro concentram seis em cada dez AL de Lisboa.
Até 2025, o registo público mostrava o email de cada titular, a única forma de perceber quem tem vários AL. Em 2026 deixou de constar. Este elemento permitiria aferir se se tratavam de negócios familiares ou de grandes empresas nacionais ou estrangeiras.

6. Os AL cancelados

A Câmara cancelou cerca de 7 mil registos em 2026, por falta de seguro obrigatório. A maioria eram licenças sem atividade que, de facto, já funcionam como devolutos “não declarados” há vários anos.
Numa amostra de Santa Maria Maior, só um em cada dez prédios com AL cancelado tinha anúncios de venda ou arrendamento no principal portal. Na Ajuda, onde verificámos todos, a percentagem foi entre 6 e 8%.
Cerca de quatro em cada 100 AL cancelados ainda aceitavam hóspedes num teste de reservas.
Não sabemos onde estão as outras casas. Podem estar em uso próprio, arrendadas fora dos portais, a funcionar sem registo, ou devolutas. Ninguém verificou.

7. Devolutos e a definição legal

Por exemplo:

Areeiro. A Câmara classificou 53 prédios como devolutos. Os Censos contaram mais de 1.500 casas vagas.
Alvalade. Os Censos contaram cerca de 2.400 casas vagas. A Câmara não publicou quantos prédios declarou devolutos na freguesia. Há pelo menos um prédio em Alvalade declarado parcialmente devoluto em setembro de 2024, num anúncio do Boletim Municipal, mas não há total publicado.

A comparação não é direta. Os números da Câmara contam prédios, e um prédio tem várias casas. Os Censos contam casas.
Um prédio típico de Lisboa tem três a quatro casas (média).
A lei define devoluto como desocupado durante mais de um ano, com indícios como a falta de contratos ou de consumos.
Casa vaga e casa devoluta não são a mesma coisa. Nota: Uma “casa vaga” é um alojamento familiar clássico desocupado e disponível no mercado de habitação. Inclui casas para venda, para arrendamento, para demolição, em mau estado de conservação e noutras situações.

8. O parque municipal

Em 2021, o presidente da Câmara, Carlos Moedas, disse ao DN que tinham identificado cerca de duas mil casas municipais vagas.
Desde então, a Câmara Municipal alega ter recuperado cerca de mil e oitocentas casas. Mas as fontes - por ano - não conferem com esse total.
A Câmara diz ter "mais de 5.000 edifícios" e "mais de 30.000 unidades". Não diz quantas casas estão vagas, onde, nem em que estado.
Não há inventário público que permita verificar.

9. Edifícios do Estado

O Governo anunciou a venda de 16 imóveis do Estado. Em Lisboa, nove edifícios foram entregues à Estamo para venda, por cerca de 37 milhões.
A antiga sede da Presidência do Conselho de Ministros, na Rua Professor Gomes Teixeira, não foi vendida. Em maio de 2026, o Governo anunciou que a transferia para a Câmara, para cerca de 90 casas de arrendamento acessível.
O edifício da Secretaria-Geral da Saúde, na Avenida João Crisóstomo, consta da lista de venda.

10. Porque é que as casas ficam vazias e devolutas?

Heranças que ficam anos por partilhar. Esta causa tem agora uma nova lei (ver secção 11).
Processos judiciais, dívidas e execuções que bloqueiam o imóvel.
Pessoas idosas ou com poucos recursos financeiros, que não conseguem pagar obras, nem vender sem as fazer.
Bancos, seguradoras e fundos que herdaram casas da crise de 2008 e as gerem sem pressa nem penalização fiscal.
Proprietários que mantêm a casa vazia à espera de que valorize. Esta é a aposta que a secção 12 põe em causa.
Proprietários que têm receio em incumprimentos do arrendamento por parte dos inquilinos.

Nestes casos, esperar custa pouco ao dono, porque a penalização não é aplicada. A nova lei das heranças ataca uma destas causas. As outras continuam sem resposta.

11. A nova lei das heranças indivisas

O que muda

Um herdeiro sozinho pode pedir a venda. Segundo o ministro da Presidência, um único herdeiro passa a poder exigir a venda a partir de dois anos sem acordo. Até agora, qualquer decisão sobre o imóvel exigia o acordo de todos os herdeiros.
Também podem pedir a venda o cônjuge meeiro ou o testamenteiro com poderes de partilha.
Os dois anos contam a partir da morte. Se já houver pedido de inventário, o processo pode começar sem esperar pelo prazo.
O processo é urgente e feito em tribunal, com venda a valor de mercado, com base em avaliações independentes, por leilão eletrónico.
Se não houver acordo sobre o preço, é o tribunal que o fixa. Duas avaliações com mais de 20% de diferença obrigam a uma terceira.
Os outros herdeiros e o cônjuge meeiro podem ficar com a casa pelo preço de venda alcançado.
Se ninguém comprar, o juiz pode baixar o preço base.
O processo pode ser suspenso para que os herdeiros cheguem a acordo sem tribunal.
A gestão da herança pode passar para outra pessoa por maioria simples dos herdeiros, exceto quando o cabeça-de-casal é o cônjuge sobrevivente.
Há ainda o testamenteiro com poderes de partilha e um regime de arbitragem sucessória.

O que fica protegido

A casa de família, salvo consentimento do viúvo ou viúva, e também nas uniões de facto.
Herdeiros incapazes ou ausentes: a venda exige consentimento do Ministério Público e autorização do tribunal.
Heranças em insolvência ficam de fora.
Os herdeiros podem acordar manter a herança indivisa por períodos de até cinco anos, renováveis.

Em que ponto está

O Parlamento aprovou em julho, com PSD, CDS-PP, PS, IL e JPP a favor; Chega e PAN abstiveram-se, e PCP, BE e Livre votaram contra.
A Lei n.º 49/2026 foi promulgada a 7 de agosto e publicada a 17 de agosto, e dá ao Governo 180 dias para aprovar o regime.
O decreto-lei foi aprovado em Conselho de Ministros a 22 de outubro.
Ainda não está em vigor. Segundo informação de fim de outubro, falta a promulgação e a publicação em Diário da República.

Quando terá efeito

Quando entrar em vigor, aplica-se às heranças já abertas e por partilhar. O ministro da presidência declarou que o objetivo é resolver os problemas tão rápido quanto possível.
Como os dois anos contam a partir da morte, uma herança parada há anos poderá avançar logo que a lei entre em vigor.
Ainda não é claro como o prazo se aplica às heranças já abertas, nem se há regras de transição.

O que a lei não resolve

Vender não é habitar. A lei obriga a vender, não obriga a pôr a casa a uso. Uma casa vendida em leilão pode ficar vazia, criar um AL ou ser revendida.
Os juízes alertaram que a venda forçada pode agravar os litígios entre herdeiros.
O acordo de cinco anos renováveis pode manter casas paradas.
Não afeta nas outras causas de vacância habitacional: idosos sem dinheiro, bancos e fundos, imóveis em processo judicial.
Não existe um número publicado de casas em herança em Lisboa.

Como encaixa nas propostas da Vizinhos

A proposta de mediação passa a ser um complemento: mediação gratuita ou barata antes do tribunal.
A ligação com o IMI agravado ganha força: com a nova lei, uma casa de herança que continua vazia anos depois tem menos desculpa.

12. Quando a bolha rebenta: o que perderam os proprietários das casas?

Onde a bolha rebentou, as casas perderam entre um terço e metade do valor, e demoraram dez a quinze anos a recuperar.

Quatro casos paradigmáticos:

País	Queda	Quanto tempo a cair	Quanto tempo a recuperar
EUA	cerca de um terço	2006 a 2012	cerca de dez anos
Espanha	mais de um terço (quase metade, descontada a inflação)	2007 a 2014	cerca de15 anos
Irlanda	mais de metade	2007 a 2013	cerca de 16 anos
Japão	quase dois terços nas grandes cidades	a partir de 1991	quase três décadas

Os pormenores:

EUA: O índice nacional Case-Shiller caiu 35% desde o pico de 2006 até ao início de 2012. Só passou o pico anterior em setembro de 2016.
Espanha: Segundo o Banco de Espanha, entre 2007 e 2014 as casas perderam 37% em valor nominal e 45% em termos reais. As maiores quedas foram na Catalunha (47%) e em Madrid (43%). O índice oficial só recuperou o nível de 2008 em 2023, em termos nominais.
Irlanda: A queda foi de 54% entre 2007 e 2013, e de 57% em Dublin. O preço médio passou de cerca de 350 mil euros em 2007 para cerca de 205 mil em 2012. O índice nacional só ultrapassou o pico de 2007 em junho de 2023.
Japão: Nas seis maiores cidades, os preços residenciais caíram 64% desde 1991. Os preços médios dos terrenos no país só voltaram a subir em 2018, 27 anos depois do pico.

Atenção a dois pormenores

Nominal e real. A queda é maior quando se desconta a inflação e, atenção: os índices diferem. Cada país e cada índice mede de forma diferente.
A casa vazia é uma aposta, não uma certeza. Quem mantém uma casa fechada à espera de que valorize está a apostar que os preços nunca descem. A história mostra que podem descer, e muito. Enquanto espera, a cidade perde uma casa.
O vazio também foi sintoma. Em Espanha, a bolha deixou empreendimentos por acabar e povoações fantasma. As casas vazias não protegem o mercado.
O IMI agravado também protege o mercado. Penalizar a casa vazia empurra-a para o mercado aos poucos, em vez de a deixar acumular até um ajustamento brusco. Esta frase é opinião da Associação.
Não sabemos se Lisboa está numa bolha imobiliária, nem se os preços vão cair, ou quando e quanto.
Portugal de 2008 não pode ser comparado com Espanha ou a Irlanda no mesmo período: Em Portugal, a bolha de então não foi tão evidente.

13. O que a lei já permite (devolutos e IMI)

A CML pode identificar casas devolutas quando não há consumos de água, luz ou gás durante mais de um ano. O Porto vai fazer o mesmo para o centro histórico a partir de 2027.
A CML pode agravar o IMI dessas casas dado que todo o concelho de Lisboa é zona de pressão urbanística.
Um tribunal arbitral, o CAAD, recusou aplicar a norma num caso concreto, em janeiro de 2026. Não tem efeito geral.
Lisboa tem o mesmo instrumento desde 2019. Não encontrámos prova pública de que o aplique.

14. O que pede a Vizinhos em Lisboa

À Câmara Municipal de Lisboa

1. Cruzar as moradas dos alojamentos cancelados com os consumos, e declarar devolutas as casas desocupadas há mais de um ano.

2. Publicar, por freguesia, quantas casas foram declaradas devolutas, por ano, desde 2021 e quanto IMI renderam

3. Publicar mensalmente a lista dos imóveis municipais vagos (Gebalis e “CML”).

4. Publicar a lista de todos os imóveis municipais vendidos desde 2021 e manter a lista atualizada numa base mensal.

À Assembleia Municipal4. Um inventário público do parque municipal, atualizado todos os meses. 5. Um observatório da vacância, com relatório anual.

Ao Governo6. Verificação anual obrigatória de devolutos nos municípios com pressão urbanística. 7. Dados abertos sobre alojamento local: repor o email dos titulares no registo público, que deixou de ser publicado em 2026, e acrescentar um identificador único por titular, que mostre quem tem mais do que um alojamento local e que permita aferir qual é o grau de controlo de AL por parte de grandes operadores. 8. Casas construídas com benefícios fiscais não podem tornar-se em alojamento local durante dez anos. 9. Inventário público dos imóveis do Estado sem uso, antes de qualquer venda. 10. Publicar quantos processos de venda de heranças entram e terminam, e que destino têm os imóveis vendidos. 11. Otimizar o uso de quartéis militares sem uso para habitação por estudantes.

Para as pessoas12. Mediação gratuita ou barata antes do tribunal, como complemento à nova lei das heranças. 13. Apoio a donos idosos sem dinheiro para obras, com a condição de arrendar a preço acessível.

15. Perguntas à CML

1. Quantas casas municipais estão vagas, e onde?

2. Quantas casas foram declaradas devolutas desde 2019, por freguesia?

3. Pode cruzar os alojamentos cancelados com os consumos, e tem meios para o fazer até ao IMI de 2026?

O pedido formal foi enviado em outubro. Se a Câmara não responder no prazo legal, a Associação irá apelar à CADA.

16. Objeções possíveis

"Muitas casas estão em uso." Pode ser. Por isso pedimos a verificação e não o confisco.
"Os devolutos são uma pequena parte." Não sabemos. Quem sabe é a CML e não o publica.
"A solução é construir mais." Construir é preciso, e o ritmo está a subir. Mas ao ritmo dos últimos anos, Lisboa levaria cerca de meio século a construir de raiz tantas casas como as que tem vazias. As duas coisas não se excluem: construir leva anos, pôr uma casa vazia a uso pode levar meses.
"Esse meio século é exagero, o ritmo está a subir." É a média de 2021 a 2025, e dizemo-lo. Mesmo contando a reabilitação, as casas vagas equivalem a mais de uma década do que se licencia.
"As heranças são o problema, e o Governo já o resolveu." A lei vai na direção certa, mas ainda não está em vigor. E obriga a vender, não a habitar.
"A venda forçada é injusta para os herdeiros." A lei protege a casa de família, deixa os outros herdeiros ficar com a casa, e manda vender a valor de mercado. A vLx quer saber que destino têm as casas vendidas.
"O dono tem direito a esperar que a casa valorize." Tem, mas é uma aposta. Em Espanha e na Irlanda, quem apostou perdeu de um terço a metade do valor. E enquanto espera, a cidade perde uma casa.
"Estão a dizer que vem aí uma bolha?" Não. Não fazemos previsões. Lembramos o que aconteceu noutros países.
"Publicar quem tem vários AL viola a privacidade." Não pedimos nomes nem moradas pessoais. Pedimos o email de contacto que já era público até 2025, e um identificador que mostre quantos AL tem cada titular.
"É um ataque à propriedade." A lei do IMI agravado já existe. Pedimos que seja aplicada.
"Um tribunal já travou o IMI agravado." Foi um caso concreto, sem efeito geral. Estamos a verificar.

17. Possíveis perguntas

"Quantas casas há?" Cerca de 48 mil, segundo os Censos de 2021.
"Quantas são da Câmara?" A Câmara falou em cerca de duas mil em 2021. Não há inventário público.
"Quantas casas se constroem em Lisboa?" Licenciam-se menos de mil casas novas por ano, mais a reabilitação. Ao ritmo dos últimos anos, as casas vagas equivalem a cerca de meio século de construção nova.
"Isto é só um problema do centro?" Não. Em Alvalade, por exemplo, há cerca de 2.400 casas vagas e só 150 alojamentos locais.
"Quantas estão em heranças?" Ninguém publicou esse número para Lisboa.
"A nova lei das heranças vai resolver o problema?" Ajuda numa das causas e pode ter efeito rápido nas heranças antigas, quando entrar em vigor. Mas não garante que as casas vendidas venham a ser habitadas.
"Porque é que alguém deixa uma casa vazia em Lisboa?" Heranças, dívidas, falta de dinheiro para obras, e às vezes a aposta de que vai valer mais. Essa aposta pode correr mal, como se viu na Espanha e na Irlanda.
"Quem tem mais alojamentos locais?" Desde 2026 já não se consegue saber pelo registo público, porque o email dos titulares deixou de ser publicado. Por isso pedimos que volte, com um identificador único.
"Porque não se aplica o IMI agravado?" Não sabemos se a Câmara o aplica. Não encontrámos prova pública. Por isso pedimos os dados.
"Os alojamentos locais são o problema?" No centro, sim. Fora do centro, o problema são as casas vazias.