Radiografia do Alojamento Local em Lisboa 2023-2026

Sumário executivo

Casas de AL canceladas em Lisboa não voltaram ao mercado

Vizinhos em Lisboa pediu à Câmara Municipal que verifique se estão devolutas e aplique o agravamento do IMI

A Câmara de Lisboa cancelou 6 765 registos de alojamento local no início de 2026, cerca de 40% do total, por falta do seguro de responsabilidade civil obrigatório. Essas casas não chegaram ao mercado de habitação. A conclusão é da Radiografia do Alojamento Local em Lisboa 2023-2026, divulgada hoje pela Vizinhos em Lisboa – Associação de Moradores.

A associação verificou uma amostra aleatória de prédios com AL cancelado em Santa Maria Maior. Só 11% tiveram anúncios de venda ou arrendamento no idealista no último ano. Na Ajuda, onde foram verificados todos os prédios, a percentagem ficou entre 6% e 8%. Por outro lado, e talvez ainda mais revelador: as contagens globais de anúncios em Lisboa estão hoje em linha com as de há um ano.

Principais números

• Lisboa tem 11 704 AL e 69 070 camas. Respetivamente: menos 37% e menos 36% do que em 2025.
• A queda é sobretudo uma limpeza de registos sem atividade: 81% dos AL ativos foram registados entre 2015 e 2019, e desde 2023 entraram apenas 332 novos.
• O centro histórico continua saturado. Em Santa Maria Maior e na Misericórdia há mais camas de AL do que moradores. Santa Maria Maior tem 69 AL por cada 100 casas habitadas, e a média da cidade é 5.
• Quatro freguesias (Santa Maria Maior, Misericórdia, São Vicente e Santo António) concentram 61% dos AL da cidade.
• Os Censos 2021 contaram 48 018 casas vagas em Lisboa, quatro vezes o número atual de AL. Essas casas poderiam acolher cerca de 105 mil pessoas.
• Há indícios de AL a funcionar sem registo. Num teste com pedidos de reserva, pelo menos 4% dos AL "cancelados" continuavam a aceitar hóspedes.
• Os dados abertos estão menos transparentes. Desde 2026 deixou de ser publicado o email do titular, e a base inclui 76 registos de fora de Lisboa.

Pedido à Câmara

A associação enviou a 5 de outubro ao Presidente da Câmara de Lisboa a lista de moradas dos AL que desapareceram do registo público entre 2025 e 2026. Pede que os serviços municipais cruzem essa lista com os consumos de água, luz e gás para identificar frações desocupadas há mais de um ano. Nesses casos, a lei permite declarar a fração devoluta e agravar o IMI (Decreto-Lei n.º 159/2006 e artigos 112.º e 112.º-B do CIMI). Todo o concelho está classificado como zona de pressão urbanística.

O que propõe a associação

A Vizinhos em Lisboa propõe:

• manter a contenção do AL nas freguesias saturadas;
• acompanhar a nova fronteira de expansão em Penha de França, Campo de Ourique e Alvalade;
• mobilizar o parque habitacional vago na cidade;
• repor a transparência dos dados abertos do Turismo de Portugal repondo os emails e adicionando os NIFs das empresas que operam Alojamentos Locais.

Fontes e metodologia

A análise cruza quatro extrações do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) com os Censos 2021 do INE.

• AL: dados abertos do Turismo de Portugal, extrações de outubro de 2023, 3 de outubro de 2024, 14 de novembro de 2025 e 2 de outubro de 2026 (11 704 registos em Lisboa, depois de excluídos 76 registos de outros concelhos). A capacidade corresponde ao campo "Nº de utentes".
• Habitação e população: Censos 2021, quadro INE 0011494 (alojamentos familiares clássicos por forma de ocupação) e população residente por freguesia. A soma das 24 freguesias dá 545 796 habitantes, o total oficial de Lisboa.
• Validação: os valores de habitação de Carnide, Misericórdia, São Vicente, Santa Clara e Beato foram confirmados diretamente na API do INE; a capacidade de 2026 foi recalculada a partir da listagem bruta.
• Mercado: contagens de anúncios do concelho de Lisboa no idealista a 3 de outubro de 2026, comparadas com capturas datadas do web.archive.org de setembro e novembro de 2025.
• Indicadores: AL por 100 casas de residência habitual; camas de AL por residente; AL em percentagem das casas habitadas e vagas; casas vagas multiplicadas por 2,2 pessoas (dimensão média dos agregados em Lisboa) como capacidade potencial.

Limitações.

• Os dados de habitação são de 2021 e os de AL de 2026. Parte das casas vagas pode ter mudado de situação.
• Nos Censos, muitas unidades de AL terão sido contadas como residência secundária ou vagas, por isso há alguma sobreposição entre categorias.
• A extração de 2024 tem anomalias em algumas freguesias (Belém, Parque das Nações, Olivais e reatribuições entre freguesias vizinhas). As comparações por freguesia usam sobretudo 2023, 2025 e 2026.
• Santa Clara não aparece nas extrações de 2023 e 2024; os registos estariam atribuídos a outra freguesia, provavelmente o Lumiar.
• O fator de 2,2 dá uma capacidade potencial, não o número de pessoas que de facto ali viveriam.

Evolução na cidade, 2023-2026

Depois de dois anos de estabilidade, o AL em Lisboa caiu 37% num só ano.

O parque atual é herdeiro de uma vaga concentrada há cinco anos atrás. Dos AL ativos em 2026, 81% foram registados entre 2015 e 2019, com o pico em 2018 (3 611 registos). Depois de 2020 os registos abrandaram e, desde 2023, ficaram praticamente parados: 163 em 2023, 28 em 2024, 30 em 2025 e 111 em 2026.

Todas as freguesias perderam AL entre 2023 e 2026. Santo António (-7%) e Santa Maria Maior (-14%) quase não perderam: onde a procura turística é mais forte, os registos são reais e mantêm-se. As maiores perdas relativas estão em freguesias onde o AL sempre foi marginal, como Areeiro (-73%) e Parque das Nações (-68%).

Excluídos: Olivais (base de 2023 anómala, 28 AL) e Santa Clara (sem dados em 2023).

O que aconteceu em 2026: uma limpeza de registos

A queda de 2026 foi uma limpeza administrativa, e não o desaparecimento de 7 mil alojamentos turísticos em funcionamento. A Câmara Municipal de Lisboa cancelou 6 765 registos, cerca de 40% dos perto de 19 mil existentes, num processo concluído no início de fevereiro de 2026. O motivo foi a falta de apresentação do seguro de responsabilidade civil, obrigatório desde março de 2025.

Segundo a imprensa, tratava-se sobretudo de "licenças fantasma": imóveis com registo mas sem exploração em AL, imóveis vendidos sem cancelar a licença e licenças pedidas e nunca usadas. A própria CML atribuiu a maioria dos cancelamentos a imóveis que tinham deixado de receber hóspedes ou que nunca chegaram a funcionar. Os nossos dados confirmam este retrato: saíram cerca de 40% dos registos de 2015-2019, contra 16 a 21% dos de 2021 e 2022, e a capacidade média por AL manteve-se.

Depois da limpeza, a Câmara ajustou os níveis de contenção em abril de 2026. Ficaram em contenção absoluta, sem novos registos, Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António. Arroios, Estrela e São Vicente passaram para contenção relativa, onde só são admitidos registos excecionais (reabilitação ou oferta de quartos), e Avenidas Novas saiu da contenção. Esta classificação coincide com os grupos de pressão que identificamos neste estudo.

O mercado não recebeu 7 mil casas

As contagens do idealista não mostram nenhuma vaga de casas a entrar no mercado.

Capturas do web.archive.org de 29 de setembro e 15 de novembro de 2025 (arrendamento) e de 20 de setembro e 15 de novembro de 2025 (venda).

O arrendamento oscila bastante de mês para mês, e o valor atual fica entre os dois de 2025. A venda quase não se alterou: caiu apenas 1,5% no outono de 2025 e está hoje 2 a 3,5% acima. É o que se esperaria se a maior parte destas habitações já não fosse alojamento local há muito tempo.

Onde estarão, então, estas casas? Ninguém sabe ao certo... e não conhecemos nenhum estudo que o tenha verificado. O mais provável é uma mistura de situações:

• casas já ocupadas por moradores, vendidas a quem lá vive ou arrendadas há anos com o registo esquecido;
• casas arrendadas fora do idealista ou em arrendamento de média duração, a estudantes e nómadas digitais, que muitas vezes passa por outras plataformas;
• casas vazias ou devolutas, à espera de obras, de partilhas ou de valorização;
• registos sem uma casa inteira por trás: alguns correspondiam a quartos ou a várias unidades no mesmo edifício, pelo que 6 765 registos não equivalem necessariamente a 6 765 habitações.

Situação atual: um fenómeno muito concentrado

Em outubro de 2026, quatro freguesias do centro histórico concentram 61% dos AL de Lisboa e têm quase tantas camas turísticas como residentes: 39 434 camas para 44 725 moradores, e 7 107 AL para 21 500 casas habitadas, ou seja, cerca de um AL por cada três casas.

A cidade divide-se em três grupos:

• Saturação (mais de 40 AL por 100 casas habitadas): Santa Maria Maior e Misericórdia. Juntas têm 5 266 AL, 45% do total da cidade, para apenas 9 409 casas habitadas.
• Pressão forte (cerca de 8 a 18 por 100): Santo António, São Vicente, Estrela e Arroios.
• Presença residual (menos de 3,5 por 100): as restantes 18 freguesias, onde vivem 82% dos lisboetas e estão apenas 23% dos AL.

Em Santa Maria Maior e na Misericórdia há hoje mais camas de AL do que moradores. Numa noite de ocupação plena, os turistas em AL seriam a maioria da população destas duas freguesias.

Indicadores por freguesia (ordenadas por AL por 100 casas habitadas)

s/d: sem dados comparáveis (Olivais tem uma base de 2023 anómala; Santa Clara não aparece em 2023).

Perfil do parque atual. 89% são apartamentos, 8% estabelecimentos de hospedagem, 1% moradias, 1% hostels e 0,6% quartos. A capacidade mediana é de 4 camas, mas 9% dos AL têm 10 ou mais camas e concentram 31% da capacidade. 2 717 unidades (23%) partilham a denominação com pelo menos outra unidade, o que sugere operadores com vários imóveis; os maiores chegam a 30 a 35 unidades. É um indicador aproximado, porque há nomes genéricos...

Radiografia freguesia a freguesia

Em cada ficha: número de AL em 2023, 2025 e 2026; camas em 2026; AL por 100 casas habitadas; casas vagas nos Censos 2021.

Saturação

Santa Maria Maior

AL: 3 636 / 4 333 / 3 118 · camas: 16 586 · AL por 100 casas: 68,6 · casas vagas: 2 685

É o epicentro do AL em Lisboa: um quarto de todos os AL e de todas as camas da cidade numa freguesia com 10 mil residentes. Tem 1,65 camas de AL por morador e o AL equivale a 43% das casas habitadas e vagas. Foi a única que ganhou AL em 2024 (+22%), em parte, talvez, por reatribuição de registos de São Vicente neste ano... Em 2026 perdeu 28%, menos do que a média, e não teve um único novo registo 91% dos AL são de 2015-2019. Está em contenção absoluta. A contenção está a travar novas entradas, mas não a reduzir o stock existente.

Misericórdia

AL: 3 565 / 3 247 / 2 148 · camas: 12 364 · AL por 100 casas: 44,2 · casas vagas: 2 869

Segunda freguesia mais pressionada: 1,28 camas de AL por residente e o AL a 28% das casas habitadas e vagas. Perdeu 34% dos AL em 2026, mas continua com 18% do total da cidade. É também a freguesia com mais casas vagas para venda ou arrendamento de Lisboa (1 847), sinal de um mercado em que a habitação permanente compete com usos mais rentáveis. 90% do parque é de 2015-2019 e houve apenas um registo novo em 2026. Está em contenção absoluta.

Pressão forte

Santo António

AL: 980 / 1 536 / 915 · camas: 6 009 · AL por 100 casas: 17,7 · casas vagas: 2 086

O salto de +60% em 2024 coincide com uma queda equivalente em Arroios, o que sugere sobretudo reatribuição de registos entre freguesias vizinhas... Face a 2023 está quase igual (-7%), mas perdeu 40% num ano. Tem 0,54 camas por residente e mais unidades grandes do que a média (12% com 10 ou mais camas). Está em contenção absoluta.

São Vicente

AL: 2 143 / 1 497 / 926 · camas: 4 475 · AL por 100 casas: 13,4 · casas vagas: 2 438

Perdeu 57% dos AL desde 2023, uma das maiores quedas do centro histórico, embora parte da descida de 2024 possa ser reatribuição para Santa Maria Maior. O AL equivale a 10% das casas habitadas e vagas. Tem 2 438 casas vagas, 2,6 vezes o número de AL, em grande parte para venda ou arrendamento (1 327). Passou a contenção relativa em 2026.

Estrela

AL: 1 539 / 1 230 / 711 · camas: 3 710 · AL por 100 casas: 8,0 · casas vagas: 2 564

Queda de 54% desde 2023, contínua em todos os anos. Tem 3,6 casas vagas por cada AL, o que coloca a mobilização do parque vago ao mesmo nível de importância que a contenção. Passou a contenção relativa em 2026.

Arroios

AL: 2 950 / 2 033 / 1 183 · camas: 9 030 · AL por 100 casas: 7,9 · casas vagas: 3 890

Terceira maior capacidade da cidade (13% das camas), com um perfil distinto: 21% dos AL são estabelecimentos de hospedagem e 21% têm 10 ou mais camas, o que aponta para guesthouses e prédios inteiros. Perdeu 60% dos AL desde 2023. Tem o maior número absoluto de casas vagas de Lisboa, mais de três vezes os AL. Passou para contenção relativa em 2026.

Presença residual

Avenidas Novas

AL: 659 / 603 / 341 · camas: 3 079 · AL por 100 casas: 3,3 · casas vagas: 2 258

Poucos AL, mas de grande dimensão: 22% são estabelecimentos de hospedagem e 24% têm 10 ou mais camas, um perfil próximo da hotelaria. A capacidade é a quinta maior da cidade. Perdeu 43% num ano e saiu da contenção em 2026.

Alcântara

AL: 439 / 394 / 222 · camas: 1 161 · AL por 100 casas: 3,3 · casas vagas: 1 508

Queda de 49% desde 2023. O AL tem peso modesto no parque habitacional. As casas vagas são quase sete vezes os AL.

Ajuda

AL: 380 / 273 / 182 · camas: 870 · AL por 100 casas: 2,8 · casas vagas: 1 313

Perdeu metade dos AL em três anos. Parque de pequena dimensão (mediana de 4 camas) e com muitos registos recentes (52% desde 2020), o que sugere uma expansão tardia que não se consolidou.

Campo de Ourique

AL: 409 / 504 / 279 · camas: 1 638 · AL por 100 casas: 2,7 · casas vagas: 2 256

A freguesia fora do centro que menos perdeu desde 2023 (-32%), depois de crescer 26% em 2024. Teve 15 registos novos em 2026, o segundo valor mais alto da cidade: um dos poucos sítios onde o AL ainda está a entrar.

Belém

AL: 323 / 345 / 189 · camas: 1 087 · AL por 100 casas: 2,6 · casas vagas: 1 429

O valor de 2024 (58 AL) é uma anomalia da extração, não uma queda real. Entre 2023 e 2026 perdeu 41%. Teve 10 registos novos em 2026, um dos valores mais altos da cidade.

Penha de França

AL: 551 / 580 / 318 · camas: 1 993 · AL por 100 casas: 2,4 · casas vagas: 2 867

Cresceu até 2024, perdeu 45% em 2026 e é a freguesia com mais registos novos em 2026 (18). É a fronteira de expansão do AL para lá do centro, a acompanhar com atenção. Tem nove casas vagas por cada AL.

Parque das Nações

AL: 616 / 403 / 195 · camas: 900 · AL por 100 casas: 2,2 · casas vagas: 1 151

Segunda maior queda desde 2023 (-68%) e a maior em 2026 (-52%). O valor de 2024 (159) volta a parecer uma anomalia da extração.

Campolide

AL: 288 / 210 / 125 · camas: 766 · AL por 100 casas: 1,9 · casas vagas: 1 583

Queda de 57% desde 2023, mas com 12 registos novos em 2026. Peso marginal no parque habitacional.

Beato

AL: 162 / 134 / 95 · camas: 491 · AL por 100 casas: 1,7 · casas vagas: 1 299

Um dos parques mais recentes (61% registados desde 2020), associado à transformação da zona oriental. Foi das freguesias que menos perdeu em 2026 (-29%).

Areeiro

AL: 542 / 225 / 146 · camas: 1 077 · AL por 100 casas: 1,5 · casas vagas: 1 758

A maior queda da cidade desde 2023 (-73%), quase toda concentrada em 2024. Os AL que restam são grandes: mediana de 7 camas, 19% em hospedagem e 23% com 10 ou mais camas.

Alvalade

AL: 331 / 252 / 152 · camas: 1 149 · AL por 100 casas: 1,0 · casas vagas: 2 447

Queda de 54%, mas 14 registos novos em 2026. Unidades de maior dimensão (mediana de 6 camas). As casas vagas são 16 vezes os AL.

Olivais

AL: 28 / 182 / 110 · camas: 671 · AL por 100 casas: 0,8 · casas vagas: 1 755

Os 28 AL de 2023 parecem uma anomalia da extração, por isso a variação face a esse ano não é fiável. Em 2026 perdeu 40% e teve 8 registos novos. Peso residual.

São Domingos de Benfica

AL: 156 / 165 / 95 · camas: 653 · AL por 100 casas: 0,6 · casas vagas: 2 086

Estável até 2025 e queda de 42% em 2026. Metade dos AL são posteriores a 2020. Tem 22 casas vagas por cada AL.

Marvila

AL: 140 / 131 / 75 · camas: 383 · AL por 100 casas: 0,5 · casas vagas: 1 489

O parque mais recente da cidade: 77% dos AL registados desde 2020. Perdeu 43% em 2026. O AL é irrelevante face ao parque habitacional, mas a idade dos registos mostra o interesse crescente pela zona oriental.

Carnide

AL: 53 / 47 / 33 · camas: 156 · AL por 100 casas: 0,4 · casas vagas: 831

Presença mínima e quase estável. Tem 25 casas vagas por cada AL.

Lumiar

AL: 164 / 133 / 85 · camas: 409 · AL por 100 casas: 0,4 · casas vagas: 2 030

A freguesia mais populosa de Lisboa (46 334 residentes) tem apenas 85 AL. Queda de 48% desde 2023.

Benfica

AL: 119 / 90 / 50 · camas: 364 · AL por 100 casas: 0,3 · casas vagas: 2 434

Queda de 58%. 72% dos AL são posteriores a 2020. Tem 49 casas vagas por cada AL: aqui a crise habitacional é de outra natureza.

Santa Clara

AL: sem dados / 18 / 11 · camas: 49 · AL por 100 casas: 0,1 · casas vagas: 992

Só aparece nas extrações a partir de 2025; antes, os registos estariam atribuídos ao Lumiar (por erro). O AL é praticamente inexistente.

Impacto na habitação: AL e casas vagas

O AL é o fator dominante no centro histórico, mas à escala da cidade as casas vagas pesam quatro vezes mais. Só em Santa Maria Maior há mais AL (3 118) do que casas vagas (2 685).

1. No centro histórico, nitidamente, o AL retira função residencial destas habitações. Com um AL por cada três casas habitadas e mais camas turísticas do que moradores em duas freguesias, o AL ocupa parte significativa do parque que poderia servir habitação permanente. É coerente com a perda de população destas freguesias entre 2011 e 2021 (cerca de -26% na Misericórdia e -22% em Santa Maria Maior, segundo os dados provisórios dos Censos), embora estes números, sozinhos, não provem a relação de causa.
2. À escala da cidade, o parque vago é maior. Os Censos 2021 contaram 48 018 casas vagas: 21 749 para venda ou arrendamento e 26 269 vagas por outros motivos (degradação, heranças, processos em curso). Com 2,2 pessoas por agregado, dariam para cerca de 105 mil pessoas.
3. No centro, os dois problemas cruzam-se. As quatro freguesias centrais têm 10 078 casas vagas, mais do que os 7 107 AL, e mais de metade (5 767) estavam para venda ou arrendamento.
4. Fora do centro, a questão é outra. Nas 18 freguesias de presença residual há entre 6 e 90 casas vagas por cada AL. Aí, limitar o AL teria efeito marginal; mobilizar o parque vago teria efeito muito maior na mitigação da atual emergência imobiliária.

Qualidade e transparência dos dados abertos

A extração de 2026 é menos transparente do que as anteriores e contém erros que o próprio sistema de registo poderia evitar.

1. Os emails dos titulares deixaram de ser publicados. Até 2025 o email constou sempre da extração. Era a única forma de perceber a escala das empresas de AL, a origem dos seus proprietários e quantas casas de habitação cada operador converteu em alojamento turístico. Esta nova opacidade não favorece o interesse público e seria desejável que o Turismo de Portugal a revisse.
2. O NIF dos titulares continua oculto. Mesmo no caso de empresas, cujo NIF não é um dado pessoal, a informação não é publicada.
3. Onze registos sem denominação. Foram aceites onze AL sem nome ou apenas com um número ou um ponto: quatro com "2", "15", "591" e "1512" e sete com ".". Situam-se em Santa Maria Maior, Arroios, Campolide, São Vicente, Penha de França, Estrela (três), Misericórdia (dois) e Campo de Ourique. O sistema não deveria permitir estes registos, que levantam dúvidas quanto ao cumprimento das regras de identificação do estabelecimento...
4. 76 registos de fora de Lisboa no concelho de Lisboa. A extração atribui a Lisboa AL situados em Quarteira, Porto (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória), Cascais e Estoril, Paderne, Almargem do Bispo, Algés, Lagos, Portimão, Costa da Caparica, Queluz, Tavira, Castro Marim, Sintra, Charneca de Caparica, Mafra, Lagoa, Seixas, Porto Covo, Albufeira, Oeiras, Ericeira, Almada, Venda do Pinheiro, Armação de Pêra, Santa Cruz do Douro, Almancil, Oliveira de Azeméis, Olhão, Bonfim, Carvalhal, Tomar, Santo António das Areias e Moscavide e Portela, entre outros. Estes registos foram excluídos desta análise. Erros deste tipo podem ser barrados no próprio formulário de submissão.

ALs desaparecidos em Santa Maria Maior: foram para o mercado habitacional?

Para testar a hipótese de que os alojamentos locais que deixaram de constar do Registo Nacional de AL entre outubro de 2025 e 2026 ficaram devolutos ou continuam a operar sem registo, e de que, na sua maioria, não foram colocados no mercado de venda ou de arrendamento, analisámos Santa Maria Maior, a freguesia com mais casos: 1.135 ALs desaparecidos, distribuídos por 713 prédios com número de porta identificável. Retirámos uma amostra aleatória de 200 prédios (199 depois de eliminar um duplicado), correspondentes a 294 ALs, e consultámos para cada um a página pública do prédio no idealista.pt (idealista/maps), que regista o número de anúncios que ali estiveram publicados, o tipo (venda ou arrendamento), o ano e o preço médio, bem como os anúncios ativos. Normalizámos as moradas do registo (que vêm frequentemente sem artigos ou com o tipo de via duplicado) para o formato usado pelo portal e, quando a página não existia, testámos variantes e freguesias vizinhas. Classificámos como "foi para o mercado" os prédios com anúncio ativo ou anúncio datado de 2026, e tratámos à parte os de 2025, porque o portal apenas indica o ano e não permite saber se o anúncio é anterior ou posterior a outubro. Não foi possível localizar 32 prédios (16%), que ficaram fora do cálculo, pelo que as percentagens se referem a 167 prédios. O método tem limites que importa admitir: é aplicado ao nível do prédio e não da fração (um anúncio no prédio não prova que seja o apartamento do AL, o que tende a sobrestimar a ida para o mercado), cobre apenas um portal imobiliário entre vários e não capta vendas diretas, arrendamentos fora das plataformas, desta plataforma em específico, e, obviamente, transações entre particulares que não foram publicadas.

Os resultados apontam no sentido da tese, embora não a provem por inteiro. Apenas 19 dos 167 prédios (11,4%, com intervalo de confiança a 95% entre 7,4% e 17,1%) mostram atividade de mercado no período: 13 com casas à venda (7,8%), apartamentos de T1 a T4 entre 185 e 890 mil euros, e 6 com arrendamento (3,6%), entre os quais um prédio na Rua Nova da Trindade com 99 quartos anunciados entre 2024 e 2026. Mesmo contando os anúncios de data ambígua de 2025, o valor sobe apenas para 14,4% (entre 9,9% e 20,5%). Em contrapartida, 60% dos prédios nunca tiveram qualquer anúncio no idealista e 25% só tiveram anúncios anteriores a 2025, o que significa que, em cerca de 85% a 89% dos casos, não há sinal de que estas casas tenham sido vendidas ou arrendadas através do principal portal do país.

O padrão é semelhante ao do piloto feito na Ajuda (6% a 8%). A primeira parte da tese, porém, fica por demonstrar de forma absoluta e assertiva: a ausência de anúncios é compatível com casas devolutas (talvez 20% a 30%), mas também com AL a funcionar sem registo (pelo menos 4%, possivelmente entre 5% e 15%: valor apurado através de um teste com pedido de reserva a AL supostamente “cancelados”), com uso próprio ou cedência a familiares (estimativa de 20% a 30%), com arrendamento fora dos portais (estimativa de 15% a 25%) ou com venda sem anúncio (estimados de até 5%).Enviada à CML a 05.10.2026: Assunto: Alojamentos locais cancelados em Lisboa (2025-2026): pedido de verificação de eventuais situações de prédio devoluto e de aplicação do agravamento do IMI

“Exmo. Senhor Presidente da Câmara Municipal de Lisboa,

A Vizinhos em Lisboa – Associação de Moradores tem acompanhado a evolução do alojamento local na cidade e, no âmbito desse trabalho, comparou os registos do Registo Nacional de Alojamento Local relativos ao concelho de Lisboa em outubro de 2025 e em outubro de 2026. Identificámos 6 332 registos que deixaram de constar do RNAL nesse período, com uma capacidade conjunta de cerca de 36 600 utentes, uma parte significativa dos quais resultará, segundo julgamos saber, do cancelamento promovido pela própria Câmara por falta do seguro de responsabilidade civil obrigatório. Enviamos em anexo a lista completa das respetivas moradas, organizada por freguesia, tal como constam do registo.

Procurámos depois perceber o destino destas casas. Numa verificação feita no principal portal imobiliário do país, que abrangeu todos os prédios da freguesia da Ajuda e uma amostra aleatória de 200 prédios de Santa Maria Maior, apenas cerca de 11% a 14% dos prédios apresentavam anúncios de venda ou de arrendamento entre outubro de 2025 e outubro de 2026. Nos restantes não encontrámos qualquer sinal de regresso ao mercado. Não dispomos, naturalmente, de meios para saber se estas frações estão desocupadas: podem estar em uso próprio, arrendadas por outras vias ou, em alguns casos, a funcionar ainda como alojamento local sem registo, como parecem indicar as primeiras respostas a um contacto que fizemos junto de uma pequena amostra de titulares... Parece-nos, ainda assim, razoável admitir que uma parte relevante se possa encontrar devoluta, numa cidade onde a falta de habitação disponível é sentida todos os dias pelos seus moradores.

O Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, atribui aos municípios a identificação dos prédios urbanos e frações autónomas devolutos, entendendo como tais os que se encontrem desocupados durante um ano e indicando como indícios de desocupação, entre outros, a inexistência de contratos de fornecimento ou de consumos de água, gás, eletricidade e telecomunicações. Uma vez feita essa identificação, aplica-se o agravamento da taxa de IMI previsto no artigo 112.º, n.º 3, do Código do IMI e, nas zonas de pressão urbanística, o regime do artigo 112.º-B do mesmo Código, recordando que a Assembleia Municipal de Lisboa prorrogou, em dezembro de 2025, a classificação de todo o concelho como zona de pressão urbanística.

Nesse sentido, vimos solicitar a V. Exa. que os serviços municipais possam cruzar a lista em anexo com a informação de que a Câmara dispõe ou que possa obter junto das entidades fornecedoras, de modo a apurar quais destas frações se encontram efetivamente desocupadas há mais de um ano e, verificados os pressupostos legais e salvaguardadas as exceções previstas no artigo 3.º do referido decreto-lei, ponderar a respetiva declaração como devolutas para efeitos de agravamento do IMI. Gostaríamos igualmente de saber se a Câmara considera dispor, neste momento, dos meios técnicos e dos dados necessários para realizar este trabalho em tempo útil para a liquidação do IMI relativo a 2026 e, caso existam constrangimentos, de que forma a nossa associação poderá colaborar. Tomamos ainda a liberdade de sugerir que os casos que se venham a revelar em funcionamento sem registo possam ser encaminhados para a fiscalização competente.

Ficamos inteiramente à disposição para apresentar a metodologia utilizada e partilhar os dados de suporte, e agradecemos desde já a atenção que V. Exa. possa dar a este assunto.”

Conclusões e propostas

A limpeza de 2026 corrigiu o registo, mas não resolveu a saturação do centro histórico. A contenção faz sentido onde há pressão, e a resposta à habitação passa sobretudo pelo parque vago.

1. Manter a contenção nas freguesias saturadas. Santa Maria Maior e Misericórdia continuam com mais camas de AL do que moradores. A classificação municipal de abril de 2026 (contenção absoluta em Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António; relativa em Arroios, Estrela e São Vicente) é coerente com os dados deste estudo.
2. Acompanhar a nova fronteira de expansão. Os poucos registos novos de 2026 encontram-se em Penha de França (18), Campo de Ourique (15), Alvalade (14), Campolide (12) e Belém (10).
3. Saber para onde foram as casas. Seria útil que a Câmara e o Turismo de Portugal publicassem quantas das 6 765 casas com registo cancelado regressaram de facto à habitação, cruzando, por exemplo, com os contratos de arrendamento registados.
4. Mobilizar o parque vago. Com 48 mil casas vagas, quase metade para venda ou arrendamento, os instrumentos de reabilitação de devolutos e de apoio ao arrendamento podem ter um efeito muito superior ao de novas restrições ao AL fora do centro.
5. Repor transparência nos dados abertos. Voltar a publicar um identificador do titular (o email ou um código anónimo) e o NIF das empresas, e validar no formulário a denominação e o concelho dos estabelecimentos.
6. Repetir esta radiografia todos os anos, com os dados do RNAL de outubro, para criar uma série comparável.

Fontes

• Turismo de Portugal, Registo Nacional de Alojamento Local (dados abertos), extrações de outubro de 2023, 3 de outubro de 2024, 14 de novembro de 2025 e 2 de outubro de 2026.
• INE, Censos 2021: Alojamentos familiares clássicos por forma de ocupação, quadro 0011494; população residente por freguesia.
• ECO, Moedas manda encerrar 40% dos Alojamentos Locais em Lisboa por inatividade (20 de fevereiro de 2026).
• ECO, Lisboa ajusta níveis de contenção do Alojamento Local após limpeza de registos (6 de abril de 2026).
• idealista/news, Lisboa cancela 40% dos registos de Alojamento Local (20 de fevereiro de 2026).
• idealista, contagens de anúncios de arrendamento e venda no concelho de Lisboa (3 de outubro de 2026) e capturas do web.archive.org de setembro e novembro de 2025.
• Cálculos próprios da Vizinhos em Lisboa sobre estas fontes.