Apresentação à Assembleia Municipal de Lisboa

I. Introdução

A Vizinhos em Lisboa: Associação de Moradores, com sede em Lisboa e atividade em todas as 24 freguesias do município, dirige à Assembleia Municipal de Lisboa a presente representação sobre a situação dos imóveis devolutos na cidade, tanto no que respeita ao parque privado como ao parque de propriedade municipal, solicitando a adoção das medidas concretas identificadas na parte final deste documento.

A presente representação baseia-se na análise dos dados dos Censos 2021, dos registos de alojamento local disponíveis publicamente, da resposta da Câmara Municipal de Lisboa a pedido de acesso a documentos administrativos, e dos dados abertos disponíveis no portal Lisboa Aberta:cuja incompletude é, ela própria, parte do problema que aqui se apresenta.

II. O diagnóstico: os números

II.1 II.1 O panorama da disponibilidade habitacional (“vacância”) em Lisboa

Os Censos 2021 identificaram 47.478 habitações vagas em Lisboa, mas este valor não inclui segundas habitações sazonais nem a expansão do alojamento local verificada nos anos seguintes.

Somando os 24 512 registos de alojamento local (AL) existentes, o universo de fogos fora do mercado habitacional permanente ascende a cerca de 71 990  unidades, ou seja, a 22,5 % do parque total dos alojamentos da cidade.

Esta proporção, de 22,5%, equivale, em termos absolutos, a uma cidade do tamanho de Setúbal: construída, infraestruturada, mas inacessível a quem precisa de habitação permanente.

A distribuição geográfica da dimensão da desocupação habitacional em Lisboa é desigual (vacância), mas não se confina ao centro histórico.

A taxa de vacância por freguesia varia entre os 37,1% de Santa Maria Maior e os 9,4% do Lumiar.

Arroios, com uma taxa de 20,6%, é, em termos absolutos, a freguesia com mais habitações desocupadas de toda a cidade: 3.424 fogos.

O Areeiro, freguesia residencial de classe média sem pressão turística significativa, registou uma taxa de vacância de 15,7%: 1.830 casas vazias, das quais 730 (42%) por "outros motivos" que não a disponibilidade para venda ou arrendamento. Estes dados confirmam que a vacância não é um fenómeno restrito ao centro histórico: é uma realidade sistémica e transversal.

Matriz Habitacional por Freguesia

A tabela seguinte [Tabela-1] apresenta o cruzamento das 24 freguesias de Lisboa em relação ao total do parque habitacional.

As fontes institucionais exclusivas para a estruturação e validação deste modelo analítico são os resultados oficiais definitivos dos Censos 2021 do Instituto Nacional de Estatística (INE), obtidos nos Quadros de Apuramento de Alojamentos do INE, combinados com o cadastro de registos ativos do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), monitorizados no Portal de Dados Abertos da Câmara Municipal de Lisboa e Carta Municipal de Habitação de Lisboa 2023 - 2032 detalham o inventário físico da cidade.

Leitura Sociológica e Aplicação de IMI Agravado

• Inversão de Proporção no Centro Histórico: Sob este modelo matemático que agrega a pressão turística do AL à desocupação residencial comum (Vagos), Santa Maria Maior e Misericórdia lideram. Uma grande parte de toda a capacidade construída nestas freguesias encontra-se fora do mercado habitacional tradicional estável.
• Mecanismo Inspetivo e Zona de Pressão Urbanística (ZPU): Como todo o território do concelho está classificado como ZPU, os imóveis identificados na coluna de Devolutos (Líquidos) que permaneçam sem utilização comprovada por mais de um ano sofrem um agravamento tributário severo: a taxa padrão de IMI (0,3%) é elevada ao décuplo (3,0% base) logo no primeiro ano fiscal, crescendo progressivamente 20% ao ano nos períodos seguintes.

II.2 A definição legal de "devoluto" e o seu subaproveitamento

A divergência entre a realidade recenseada e a classificação administrativa é expressiva. No Areeiro, a Câmara Municipal de Lisboa classificava oficialmente apenas 53 imóveis privados como devolutos: uma diferença de 33 vezes face às 1.547 casas vazias identificadas pelos Censos na mesma freguesia. Esta discrepância não resulta de erro técnico: resulta da definição legal de "devoluto" ser deliberadamente restritiva, exigindo prova de desocupação continuada superior a um ano aferida por critérios de consumo de água e eletricidade que raramente são verificados de forma sistemática pela administração autárquica. A legislação existe mas não é aplicada.

Portugal dispõe de legislação adequada para identificar e penalizar a vacância: o agravamento do IMI até ao duodécuplo da taxa normal, o cruzamento de dados de consumo com registos matriciais, o regime da Zona de Pressão Urbanística (ZPU), em vigor na totalidade do município de Lisboa desde 2019. Nenhum destes instrumentos é aplicado de forma sistemática.

II.3 As causas da vacância privada

A retenção especulativa deliberada é uma das causas da vacância, mas não a única nem necessariamente a dominante. Uma parte relevante dos fogos vazios resulta de heranças indivisas em que os herdeiros não chegam a acordo durante anos ou, até, décadas; de processos judiciais que imobilizam imóveis em insolvência ou execução fiscal; de proprietários individuais - frequentemente idosos ou de rendimentos baixos - incapazes de financiar obras de reabilitação mas também impossibilitados de vender sem as realizar; de proprietários institucionais, incluindo bancos e fundos de recuperação de crédito, que gerem de forma passiva ativos herdados da crise financeira de 2008-2014. Em todos estes casos, a inação tem um custo próximo de zero para o proprietário, porque os instrumentos de penalização não são acionados.

III. O parque municipal: Há um “apagão” de dados?

Em 2021, o Presidente da Câmara Municipal de Lisboa reconheceu publicamente a existência de cerca de 2.000 habitações municipais vagas e anunciou a atribuição de 1.840 dessas habitações a famílias entre 2021 e 2024.

Estes dois números levantam uma questão objetiva que permanece sem resposta: se 2.000 fogos estavam vagos e 1.840 foram atribuídos, o parque municipal vago estaria virtualmente eliminado: mas nenhum inventário atualizado foi publicado que permita verificar esta afirmação.

A resposta da CML a pedidos de acesso à informação, descreve o universo patrimonial municipal como composto por "mais de 5.000 edifícios" e "mais de 30.000 unidades de utilização autónoma", define o parque devoluto em condição de utilização funcional como "reserva patrimonial" nos termos do Regulamento do Património Imobiliário do Município, e menciona-se, e várias respostas aos munícipes, o programa "De Volta ao Bairro" como exemplo de afectação futura de fogos municipais. Estas respostas não fornecem, porém, um número concreto sobre fogos atualmente vagos, a sua localização ou o seu estado de conservação.

Os dados abertos disponíveis em Lisboa Aberta cobrem o parque gerido pela Gebalis, mas não contemplam o parque disperso pela cidade: propriedades identificadas pela placa "C.M.L." e que atualmente até podem estar a ser objeto de ocupação não autorizada. O dataset de habitação social da CML, que poderia fornecer informação mais abrangente, encontra-se indisponível no portal Lisboa Aberta à data de elaboração desta apresentação (2026.06.23).

Não é possível determinar, a partir dos dados publicamente disponíveis, quantos fogos municipais estão hoje vagos, onde se localizam, qual o seu estado de conservação, e qual o calendário previsto para a sua afetação. A opacidade do parque municipal é, em si mesma, um problema de governação: um município que exige - e bem - transparência a proprietários privados têm a obrigação de dar o exemplo com o seu próprio património.

IV. Propostas da associação Vizinhos em Lisboa

Com fundamento na análise exposta, a Vizinhos em Lisboa: Associação de Moradores submete à Assembleia Municipal de Lisboa as seguintes propostas, estruturadas em torno de três eixos de atuação:

Eixo A: Transparência sobre o parque municipal

1. Publicação de um inventário completo e georreferenciado do parque habitacional municipal, com indicação do estado de conservação de cada fogo, do estatuto de ocupação atual e da data de disponibilização prevista para habitação permanente. O inventário deve ser atualizado mensalmente e integrado no portal Lisboa Aberta em formato de dados abertos reutilizáveis.

2. Prestação de contas pública e detalhada sobre o programa de atribuições de habitação municipal 2021-2024, com identificação dos fogos previamente vagos que foram atribuídos, da freguesia, da tipologia e da modalidade de acesso, de forma a permitir verificação independente das afirmações institucionais sobre a eliminação do parque vago municipal.

3. Criação de um serviço de consulta pública do estado de cada imóvel municipal, acessível através do Portal Online de Lisboa, que permita a qualquer cidadão verificar se um imóvel municipal identificado na via pública está ou não devidamente afeto e qual a sua situação administrativa.

Eixo B: Identificação e penalização sistemática da vacância privada

4. Implementação sistemática do cruzamento de dados de consumo de água e eletricidade com os registos matriciais, para identificação automática de imóveis com consumo nulo ou residual durante período superior a um ano. Este mecanismo, já legalmente permitido, tornaria operacional a identificação de devolutos sem depender de queixas de terceiros ou de fiscalização porta a porta, superando a limitação da definição legal atual.

5. Aprovação, pela Assembleia Municipal, de deliberação fundamentada que estabeleça a aplicação do agravamento máximo do IMI previsto na lei: até ao duodécuplo da taxa normal sobre os imóveis identificados pelo mecanismo referido no ponto anterior que não sejam regularizados no prazo legal. A taxa máxima atualmente prevista é raramente acionada; esta deliberação tornaria a inação economicamente irracional.

6. Criação de um observatório municipal da vacância, com atualização anual, cruzando dados dos Censos, dos Serviços de Finanças, da EPAL e dos registos municipais, com desagregação a nível de subsecção estatística. Este observatório deve publicar relatórios anuais à Assembleia Municipal e permitir identificar variações de curto prazo que os Censos decenais não captam.

Eixo C: Incentivos à mobilização de fogos para arrendamento permanente

7. Criação de um programa municipal de conversão voluntária de alojamento local em arrendamento de longa duração, com contrapartidas fiscais e administrativas proporcionais ao compromisso assumido pelo proprietário. Com 18.390 registos de AL em Lisboa, uma taxa de adesão de 15% representaria a colocação de mais de 2.700 fogos no mercado de arrendamento permanente, sem construção nova, sem litígio e sem expropriação.

8. Implementação de um programa de mediação municipal para imóveis em situação de herança indivisa ou bloqueio burocrático, articulado com serviços de apoio jurídico, de forma a desbloquear a fração de fogos vagos que não resulta de intenção especulativa mas de incapacidade técnica ou financeira dos proprietários.

V. Conclusão

A cidade de Lisboa debate a necessidade de construir mais habitação enquanto mais de um quinto do seu parque habitacional permanece fora do mercado. Qualquer política habitacional minimamente racional tem de responder primeiro a este problema: com dados, com transparência e com os instrumentos legais que Portugal já dispõe mas não aplica sistematicamente.

A Vizinhos em Lisboa reitera que não é possível exigir transparência a proprietários privados sobre imóveis devolutos sem que o próprio Município dê o exemplo publicando um inventário atualizado e rigoroso do seu próprio parque. A ocupação ilegal de imóveis municipais é um sintoma direto desta opacidade: o que não está inventariado não é fiscalizado, e o que não é fiscalizado não é protegido.

Confiamos que a Assembleia Municipal de Lisboa dará a atenção devida às presentes propostas e solicitamos que as mesmas sejam submetidas a deliberação em sessão plenária, com convite à CML para apresentação do inventário atualizado do parque habitacional municipal.