Habitação no Orçamento do Estado 2027: Prioridades e propostas Vizinhos em Lisboa

(publicadas em https://www.vizinhos.org/propostas)

Enquadramento

O Orçamento do Estado para 2027 reforça a construção e os apoios à procura, mas pode apostar mais em devolver à habitação as casas que já existem e estão vazias em todo o país e, em particular no que concerne aos Vizinhos em Lisboa, na capital: Segundo os Censos 2021, havia cerca de 48 mil casas vagas, perto de quatro vezes o número atual de alojamentos locais (11 704 registos em outubro de 2026).

A Proposta de Lei n.º 110/XVII/2.ª (OE 2027) foi entregue na Assembleia da República a 8 de outubro de 2026. Este documento parte das propostas que a Vizinhos em Lisboa publicou em vizinhos.org/propostas, sobretudo a Radiografia do Alojamento Local em Lisboa 2023-2026 (7 de outubro de 2026) e o estudo (com propostas) sobre imóveis devolutos em Lisboa à Assembleia Municipal de Lisboa.

Estas propostas foram pensadas para a Câmara e a Assembleia Municipal. Neste documento, adaptamos essas propostas para o que está ao alcance do Orçamento do Estado: normas orçamentais, dotações, afetação de receitas e obrigações de informação de organismos da administração central.

O que a proposta traz para a habitação

No articulado, a habitação aparece sobretudo como financiamento do IHRU, afetação de receitas de imóveis do Estado e atualização do IMT. As palavras "devoluto" e "alojamento local" não surgem uma única vez no texto da proposta de lei.

Leitura crítica: o que falta ao Orçamento de Estado?

Notamos possibilidades de melhorar o documento, sobretudo, no desenvolvimento de uma política para o parque habitacional já existente. O Orçamento aposta em construir e em apoiar quem arrenda ou compra, o que é necessário (sem dúvida), mas deixa de fora quatro pontos em que as nossas propostas podem melhorar o Orçamento de Estado:

1. Casas vagas: O agravamento do IMI para prédios devolutos (Código do IMI, art. 112.º, n.º 3, e art. 112.º-B, na redação da Lei n.º 56/2023) existe há anos e a receita do agravamento nas zonas de pressão urbanística já está consignada a políticas municipais de habitação. O problema está na identificação: no Areeiro, a CML classificava 53 imóveis privados como devolutos, contra mais de 1 500 casas vagas nos Censos. Os municípios já têm os instrumentos legais e o acesso aos dados para fechar esta diferença, mas, por alguma razão, não os usam: em Lisboa, tudo indica que esta verificação não é feita há anos. O OE não cria qualquer obrigação nem consequência para as autarquias que não aplicam a lei.
2. Dados públicos: O DL n.º 128/2014, art. 15.º-A, n.º 7 (redação do DL n.º 76/2024), prevê que o Turismo de Portugal e o IHRU publiquem anualmente dados desagregados sobre alojamento local e fogos de habitação permanente. Desde 2026, o RNAL deixou de publicar o email dos titulares e continua sem publicar o NIF das empresas que exploram AL. Sem dados, não há avaliação sobre a natureza e amplitude destas entidades que desviam 11 704 habitações para o mercado habitacional onde poderiam viver, pelo menos 33 mil pessoas.
3. Património público vazio: O próprio OE admite edifícios do IGFSS sem uso há mais de dois anos (art. 6.º, n.º 14), mas não prevê elaborar e manter atualizado um inventário público. Em Lisboa, a preferência - reiterada - pela venda (art. 5.º) pode trocar património permanente por receita pontual.
4. Destino dos novos benefícios: Nada impede que habitação construída com IVA a 6% ou casas cedidas com isenção fiscal (art. 70.º) acabem, a prazo, no alojamento local, a funcionar como escritórios, ou fora da habitação permanente e se tornem devolutos.

A nossa Radiografia mostrou que os 6 765 registos de AL cancelados em 2026 foram sobretudo uma limpeza administrativa. Em Santa Maria Maior, só cerca de 11% dos prédios com AL cancelado tiveram anúncios de venda ou arrendamento. Ou seja, retirar casas ao AL não as devolve automaticamente à habitação: é preciso um instrumento para as casas que ficam vazias.

Prioridades da Vizinhos em Lisboa para o OE 2027

Propomos quatro prioridades, por esta ordem, porque as primeiras custam pouco e podem ter efeito já em 2027.

1. Mobilizar primeiro as casas vazias. Dar aos municípios os dados e os meios para identificar devolutos e aplicar a lei que já existe.
2. Transparência e dados abertos. Cumprir as obrigações de publicação que já constam da lei e medir o efeito dos benefícios fiscais.
3. Património público ao serviço da habitação. Inventariar, publicar e, em zonas de pressão urbanística, preferir o arrendamento acessível e o direito de superfície à venda.
4. Proteger o destino habitacional dos apoios públicos. Garantir que cada euro de benefício fiscal ou de investimento público fica na habitação permanente e manter a contenção do AL onde há pressão. Desenvolver mecanismos fiscais que levem os proprietários de AL a migrarem essas habitações para o arrendamento urbano de longa duração.

Propostas concretas

São doze propostas, quase todas sem custo, que podem entrar no OE como propostas de alteração na especialidade. Em cada uma indicamos o instrumento e a entidade responsável.

A. Mobilizar as casas vazias

1. Verificação anual obrigatória de devolutos, com consequências: Em tese, os municípios já podem identificar prédios devolutos pela inexistência de contratos ou de consumos de água, gás, eletricidade e telecomunicações (DL n.º 159/2006, de 8 de agosto). O que falta não são os dados nem os meios, é a aplicação: a identificação depende hoje da iniciativa de cada câmara e, por falta de prioridade ou por receio de confrontar proprietários, tudo indica que fica por fazer. Em Lisboa, esta verificação parece não ser feita há anos. No Areeiro, 53 imóveis declarados devolutos contra mais de 1 500 casas vagas nos Censos mostram a dimensão da diferença. Propomos que esta verificação deixe de ser uma faculdade e passe a ser um dever, para que mais casas vazias regressem efetivamente ao mercado de habitação:
1. Dever de verificação: nos municípios em zona de pressão urbanística, como Lisboa, uma verificação anual e sistemática, cruzando os dados de consumo com os registos matriciais, concluída a tempo da comunicação das taxas de IMI à AT.
2. Prestação de contas: publicação anual do número de fogos verificados, notificados, declarados devolutos e regularizados.
3. Consequências: condicionar o acesso a financiamento habitacional da administração central (por exemplo, a exceção ao limite de dívida do art. 97.º do OE ou novas candidaturas ao 1.º Direito) à demonstração de que a verificação foi feita… ou, em alternativa, atribuir à AT uma competência subsidiária de identificação, revertendo a receita do agravamento para o município.
4. Apoio técnico: os meios já existem, mas o IHRU ou a DGAL podem disponibilizar metodologia e apoio técnico aos municípios que o peçam, sem que isso adie o cumprimento da obrigação.
5. Proteção de dados: parecer da CNPD e regras claras de minimização.
6. Instrumento: alteração ao DL n.º 159/2006 por norma do OE ou, talvez com mais hipóteses de aprovação, por projeto de lei autónomo, já que alterações a outras leis dentro do Orçamento costumam ser contestadas.

Responsáveis: Assembleia da República, Governo, municípios.

2. Relatório anual sobre o agravamento do IMI. A AT e a DGAL publicam, por município, o número de prédios declarados devolutos, a receita do agravamento e a sua afetação. Hoje não há forma pública de saber se a lei está a ser aplicada.
1. Instrumento: norma de informação no OE. Responsáveis: AT, DGAL.
3. Mediação para heranças indivisas e imóveis bloqueados. Uma linha de apoio jurídico e de financiamento de obras para proprietários em herança indivisa ou com poucos recursos, com a contrapartida de colocar a casa em arrendamento acessível durante um período mínimo.
1. Instrumento: medida dentro do programa orçamental da habitação. Responsável: IHRU, em articulação com os municípios.

B. Transparência e dados abertos

1. Cumprir o art. 15.º-A, n.º 7, do regime do alojamento local. Fixar um prazo (por exemplo, 31 de março de 2027) para que o Turismo de Portugal e o IHRU publiquem dados por freguesia sobre AL e fogos de habitação permanente. Repor no RNAL o NIF das empresas e um identificador anónimo dos titulares singulares, e validar o concelho e a denominação no registo.

Responsáveis: Turismo de Portugal, IHRU.

2. Benefícios fiscais à habitação medidos por concelho. Publicação anual da despesa fiscal com o IVA a 6%, o IRS sobre rendas, o IMT jovem e o regime do art. 70.º, por município. Só assim se sabe se os benefícios chegam onde a pressão é maior.

Responsáveis: Ministério das Finanças, AT.

1. Execução trimestral do IHRU por município. Publicar a execução do 1.º Direito, do Parque Público de Habitação a Custos Acessíveis e dos empréstimos do art. 54.º (até 1 468 M€).

Responsável: IHRU.

C. Património público ao serviço da habitação

1. Inventário público dos imóveis do Estado sem uso. Um inventário georreferenciado, em dados abertos, dos imóveis da ESTAMO, IGFSS, IHRU e Casa Pia sem uso, com estado de conservação e aptidão habitacional. A sua publicação deveria anteceder qualquer alienação ao abrigo do art. 5.º. É o mesmo que pedimos à CML para o parque municipal.

Instrumento: norma no OE, articulada com os arts. 5.º e 6.º.

2. Em zonas de pressão urbanística, arrendar antes de vender. Nos concelhos classificados como zona de pressão urbanística, como Lisboa, dar preferência ao direito de superfície ou à cedência para arrendamento acessível, em vez da venda, dos imóveis com aptidão habitacional (art. 5.º, n.º 5, al. f), e n.º 11).

Instrumento: alteração ao art. 5.º.

1. Bairros transferidos: realojamento próximo e moradores ouvidos. No art. 6.º, prever que o realojamento após demolição (n.º 5) se faça, sempre que possível, na mesma freguesia, e que os moradores sejam ouvidos antes dos acordos de transferência.

Instrumento: alteração ao art. 6.º.

D. Proteger o destino habitacional dos apoios

1. Cláusula de afetação habitacional. Habitação construída com IVA a 6% ou cedida ao abrigo do art. 70.º não pode ser registada como AL nem afeta a outro uso durante um período mínimo (por exemplo, dez anos), sob pena de reposição do benefício.

Instrumento: alteração ao art. 70.º e ao regime do IVA a 6%, consoante o diploma onde este venha a constar.

1. Conversão voluntária de AL em arrendamento de longa duração. Nas áreas de contenção, um benefício fiscal temporário em IRS sobre as rendas para quem converta o AL em arrendamento habitacional com contrato de pelo menos cinco anos e renda dentro dos limites do Programa de Apoio ao Arrendamento (DL n.º 68/2019).

Quadro-resumo e próximos passos

Cinco das doze propostas têm custo quase nulo e ligação direta ao trabalho da vLx e são estas que apresentamos aos grupos parlamentares:

Fontes

• Proposta de Lei n.º 110/XVII/2.ª, Orçamento do Estado para 2027 (texto integral enviado pela associação): arts. 5.º, 6.º, 54.º, 65.º, 70.º, 97.º, 131.º e Anexo I, ponto 84, conferidos no texto.
• Governo: Rendimentos, Habitação, Serviços Públicos, o que pode esperar no próximo ano
• DN: OE2027 confirma política de habitação do Governo
• Portal das Finanças: Código do IMI, art. 112.º-B: agravamento ao décuplo, mais 20% ao ano, até 20 vezes; receita consignada à habitação municipal (redação da Lei n.º 56/2023).
• DL n.º 128/2014, art. 15.º-A, n.º 7, na redação do DL n.º 76/2024 (documento do projeto).
• DL n.º 159/2006, de 8 de agosto: definição de prédio devoluto e indícios de desocupação.
• Vizinhos em Lisboa: Radiografia do Alojamento Local em Lisboa 2023-2026
• Vizinhos em Lisboa: Imóveis devolutos em Lisboa