Imóveis devolutos em Lisboa análise do Boletim Municipal (2007-2026)

Resumo

Entre 2008 e novembro de 2026, o Boletim Municipal publicou 6.494 registos de imóveis declarados devolutos em Lisboa. Correspondem a cerca de 5.200 edifícios distintos e a perto de 880 anúncios. Quase metade (3.088 registos, 48%) concentra-se em três anos: 2013, 2014 e 2015.

• Pico e quebra: o máximo foi em 2015, com 1.406 registos. A partir de 2017 a média caiu para cerca de 160 por ano, menos 85%. O mínimo foi em 2024, com 103.
• Por mandato: a média anual passou de 480 (2009-2013) e 746 (2013-2017) para 163 (2017-2021) e 160 (2021-2025). Em 2025 e 2026 há uma retoma ligeira: 215 e 155 registos (2026 até ao início de novembro).
• Freguesias: Arroios (688), Santa Maria Maior (586) e Estrela (466) lideram. Nos últimos dois anos, Arroios e Santa Maria Maior empatam com 58 registos cada.
• Ruas: a Rua Maria Pia é a mais repetida de sempre (82 registos, 62 edifícios). Nos últimos dois anos lidera a Avenida Almirante Reis (10 registos, 8 edifícios).
• Frações e prédios inteiros: cerca de 63% dos registos dizem respeito a frações ou andares e 36% a prédios inteiros (ou em ruína). Esta proporção quase não mudou entre 2010-2016 e 2017-2026.
• Reincidência: 519 edifícios voltam a ser declarados em mais do que um ano; 51 aparecem em três anos ou mais.

Censos 2021: por cada 100 casas vagas fora do mercado, a Câmara declarou cerca de 6 devolutos entre 2017 e 2026. A Ajuda chega a 13; a Estrela fica em 4,5 e o Parque das Nações em 1,1.

Dados e método

A base é o ficheiro devolutos_boletim_municipal_lisboa_v2.csv, extraído do Boletim Municipal e revisto linha a linha em novembro de 2026.

• Registo: uma linha de tabela publicada, normalmente um processo. Pode ser um prédio inteiro ou uma ou mais frações do mesmo prédio.
• Data: usa-se a data do despacho (94% dos casos). Quando falta, usa-se a data do Boletim. A mediana entre despacho e publicação é de 13 dias.
• Mandatos: cortam nos dias das eleições autárquicas (11.10.2009, 29.09.2013, 01.10.2017, 26.09.2021 e 12.10.2025). Fernando Medina sucedeu a António Costa a 6 de abril de 2015 (fonte). Carlos Moedas foi reeleito a 12 de outubro de 2025 e tomou posse a 11 de novembro (Sábado).
• Freguesia: as 24 freguesias atuais. Nos registos até 2012 a correspondência é feita a partir das antigas freguesias (Lei n.º 56/2012) e é aproximada nas que foram divididas. Ficam 273 registos (4%) sem freguesia indicada.
• Ruas e edifícios: os nomes foram normalizados (abreviaturas, números de polícia). Um edifício é a combinação rua + primeiro número de polícia, por isso os totais de edifícios são aproximados.
• Frações: contadas a partir do texto das observações (letras, andares, lojas). É uma estimativa por defeito, porque muitas linhas dizem só "fração" ou "parcialmente devoluto".

Cautelas: 2008 a 2010 estão sub-representados no arquivo digital (só 109 registos em 2008 e 3 em 2009). A queda depois de 2016 pode refletir menos declarações, mas também outra forma de publicar... o Boletim não permite distinguir as duas coisas.

Arruamentos com mais devolutos

De sempre, os devolutos concentram-se em ruas longas e antigas, de Campo de Ourique à Ajuda. Nos últimos dois anos o mapa desloca-se para Arroios, Avenidas Novas e Santa Maria Maior.

devolutos_boletim_municipal_lisboa_v2.csv · 6.494 registos, 2008-2026

A Rua da Prata empata com a Rua dos Quartéis (26 registos, 17 edifícios). Na Rua da Prata e na Rua dos Fanqueiros quase todos os registos são frações, não prédios inteiros.

Últimos dois anos (8 de novembro de 2024 a 8 de novembro de 2026)

Com 4 registos empatam ainda a Rua de São Sebastião da Pedreira, a Rua Capitão Renato Baptista e a Travessa da Torrinha à Rua do Borja. Somada a esta, a zona da Rua do Borja chega aos 11 registos e passa para o primeiro lugar.

Freguesias

Arroios é a freguesia com mais registos (688 desde 2008), seguida de Santa Maria Maior (586) e Estrela (466). O padrão temporal é o mesmo em quase todas: forte em 2011-2016 e muito mais baixo depois.

devolutos_boletim_municipal_lisboa_v2.csv · registos por freguesia atual e ano do despacho

• Quem resistiu melhor à quebra: Areeiro, Alvalade, Avenidas Novas e Penha de França mantêm um terço ou mais dos seus registos depois de 2017.
• Quem caiu mais: Estrela, Misericórdia e São Vicente têm 84% dos registos antes de 2017, embora estejam na zona de pressão urbanística desde 2019.
• Picos isolados: Alvalade em 2014 (83), Benfica em 2023 (19) e Santa Maria Maior em 2025 (47) correspondem a anúncios grandes, com muitas frações do mesmo prédio ou da mesma rua.

Frações, prédios inteiros e mandatos

A quebra coincide com a passagem de António Costa para Fernando Medina e mantém-se com Carlos Moedas. A proporção entre prédios inteiros e frações mudou pouco: o que caiu foi o volume.

devolutos_boletim_municipal_lisboa_v2.csv · registos por ano do despacho, 2008-2026

Por mandato autárquico (médias anuais nos mandatos completos)

Por presidente: António Costa 3.422 registos (2008 a abril de 2015), Fernando Medina 2.245 (abril de 2015 a outubro de 2021) e Carlos Moedas 827 (desde outubro de 2021). O pico de 2015 divide-se entre os dois primeiros, porque Medina assume a 6 de abril.

Por freguesia (2008-2026)

Santa Maria Maior tem mais frações do que Arroios (1.256 contra 1.164), apesar de ter menos registos: são prédios da Baixa com vários andares vazios. Na Ajuda, em Campolide e em Belém pesam mais os prédios inteiros.

Outros indicadores

Há prédios que voltam ao Boletim ano após ano, sinal de que a declaração, por si só, não devolve o imóvel ao uso.

As freguesias da zona de pressão urbanística são Santa Maria Maior, São Vicente, Campo de Ourique, Estrela, Misericórdia e Santo António, aprovadas pela Assembleia Municipal a 19 de novembro de 2019 (Vida Imobiliária). Não confirmei se a delimitação foi depois alargada a todo o concelho...

Cruzamento com os Censos 2021

Os Censos 2021 contaram 48.018 alojamentos vagos em Lisboa, 26.269 dos quais vagos “por outros motivos”, ou seja, fora do mercado de venda e arrendamento. Entre 2017 e 2026 a Câmara publicou 1.573 registos de devolutos com freguesia indicada: cerca de 6 por cada 100 desses vagos.

devolutos_boletim_municipal_lisboa_v2.csv × Censos 2021 (folha “2023 vs 2024 vs 2025 vs 2026”, colunas K a P)

• Onde se declara mais do que a vacância faria esperar: Ajuda (13 por 100), Areeiro (10,7), Santo António (9,9) e Santa Maria Maior (9,6).
• Onde se declara muito menos: Parque das Nações (1,1), Carnide (1,7), Olivais, São Domingos de Benfica e Lumiar (cerca de 2). Juntas somam 4.729 vagos fora do mercado e só 89 registos em dez anos.
• O caso mais claro de subdeclaração no centro é a Estrela: tem o segundo maior número de vagos fora do mercado (1.649, a seguir a Arroios), mas só 75 registos desde 2017 (4,5 por 100). São Vicente (4,3) e Campo de Ourique (4,6) seguem o mesmo padrão, e as três estão na zona de pressão urbanística.
• Onde a vacância pesa mais no parque: em Santa Maria Maior e na Misericórdia, 37% dos alojamentos (habitados + vagos) estavam vagos em 2021. Em Santo António, 29%; em São Vicente, 26%.
• A relação entre as duas séries é fraca: a correlação de ordens entre vagos fora do mercado e registos 2017-2026 é de 0,31. Onde há mais casas vazias não é, necessariamente, onde a Câmara declara mais devolutos.

Cautelas: “vago” nos Censos não é o mesmo que “devoluto” no sentido legal, que pressupõe um ano sem uso e se apura por indícios como a ausência de consumos de água e eletricidade. Um registo do Boletim pode ser uma fração ou um prédio inteiro com vários fogos, por isso a razão serve para comparar freguesias, não para medir uma taxa exata. O total da folha (47.026 vagos) não inclui Santa Clara; com ela são 48.018.

Propostas

As propostas partem de um dado simples: a Câmara declara hoje cerca de seis vezes menos devolutos do que em 2013-2015, e sabemos pouco sobre o que acontece aos imóveis depois da declaração.

Para a Câmara Municipal de Lisboa

1. Publicar a lista em dados abertos. Sugere-se uma tabela no portal Lisboa Aberta com morada, freguesia, abrangência, data do despacho e estado atual de cada declaração, sem dados pessoais. Deixaria de ser preciso ler imagens do Boletim para saber onde estão os devolutos.
2. Explicar a quebra de 2016-2017. Seria útil uma nota técnica sobre o que mudou: critérios, meios da equipa de vistorias, articulação com a Autoridade Tributária. Sem isso, não se percebe se há menos devolutos ou só menos declarações.
3. Seguir os imóveis depois da declaração. Os 519 prédios que reaparecem mostram que a declaração nem sempre chega. Propõe-se um relatório anual: quantos foram reabilitados, arrendados, vendidos ou continuam vazios.
4. Dar prioridade aos eixos onde os casos se repetem. Rua Maria Pia, Avenida Almirante Reis, Rua do Cruzeiro, Rua do Arco do Carvalhão e Estrada de Benfica justificam vistorias programadas e contacto direto com os proprietários, em vez de esperar por queixas.
5. Usar os Censos para decidir onde vistoriar. A Estrela, São Vicente e Campo de Ourique têm muitos vagos fora do mercado e poucas declarações, apesar de estarem na zona de pressão urbanística. No norte e no oriente da cidade (Lumiar, São Domingos de Benfica, Olivais, Carnide, Parque das Nações) a diferença é ainda maior. Um levantamento orientado por estes números seria um bom ponto de partida.
6. Mostrar para onde vai a receita do IMI agravado. O artigo 112.º-B do Código do IMI determina que a receita adicional nas zonas de pressão urbanística seja afeta à política municipal de habitação (Portal das Finanças). Seria importante publicar quanto se cobra e onde se aplica.
7. Rever a delimitação da zona de pressão urbanística. Arroios, Avenidas Novas e Areeiro estão entre as freguesias com mais registos recentes e não constavam das seis zonas aprovadas em 2019... vale a pena confirmar se foram entretanto incluídas. Arroios tem também o maior número de vagos da cidade nos Censos 2021 (3.890).
8. Ligar a declaração à oferta de habitação. Para as frações (63% dos registos), um contacto com o proprietário a propor os programas municipais de arrendamento pode ser mais eficaz do que o agravamento fiscal isolado.

Para as Juntas de Freguesia

1. Fazer um levantamento de rua. Com a lista desta análise, as juntas podem confirmar no terreno quais os imóveis que continuam vazios e quais já foram recuperados.
2. Sinalizar à Câmara os casos novos. Uma ficha simples (morada, fotografia, sinais de abandono, riscos para a via pública) ajudaria a Câmara a decidir a vistoria.
3. Levar o tema à Assembleia de Freguesia uma vez por ano. Um ponto de situação com o número de devolutos na freguesia e a sua evolução.
4. Abrir um canal para os moradores. Muitos devolutos são conhecidos pelos vizinhos muito antes de chegarem ao Boletim.
5. Cuidar da segurança e da salubridade. Fachadas, entulho, pragas e ocupações são o efeito mais visível dos devolutos na vida da rua e cabem na ação de proximidade das juntas.
6. Dar atenção especial a Arroios e Santa Maria Maior. Lideram de sempre e dos últimos dois anos. Um plano conjunto Junta-Câmara para as duas freguesias seria um bom piloto.

Proposta: recuperar devolutos para profissionais deslocados

A ideia é um protocolo voluntário entre o proprietário de uma casa devoluta e uma entidade pública (Câmara, Junta ou Estado). A entidade recupera a casa e explora o arrendamento durante um prazo acordado. O proprietário mantém a propriedade e recebe-a de volta, reabilitada, no fim.

As casas destinar-se-iam a profissionais colocados longe de casa, como professores deslocados, polícias, jovens médicos e enfermeiros. A vizinha lembra que o Estado já atribuía casas de função a professores, cantoneiros e juízes, e que algumas estão hoje devolutas: dá o exemplo da antiga casa do juiz em Leiria... (não confirmámos este caso).

Porque encaixa nos dados:

• 63% dos registos são frações: andares isolados que um proprietário sozinho muitas vezes não recupera, mas que se prestam a um contrato deste tipo.
• A falta de profissionais deslocados sente-se sobretudo onde a habitação é mais cara, e as freguesias centrais concentram quase metade dos devolutos recentes.
• A Câmara já tem a figura mais próxima: no Programa Renda Segura arrenda casas a privados por 5 anos, renováveis, e subarrenda-as a renda acessível. A diferença é que esse programa só aceita casas já habitáveis. Esta proposta acrescenta a obra.
• O arrendamento forçado de devolutos foi revogado em 2024 (Governo). Um acordo voluntário com contrapartidas claras é hoje o caminho mais viável.
• A receita do IMI agravado nas zonas de pressão urbanística deve ser aplicada na política municipal de habitação (artigo 112.º-B do Código do IMI) e poderia financiar parte das obras.

Como poderia funcionar:

1. A Câmara e as Juntas identificam, na lista de devolutos, imóveis com proprietário contactável e obra de custo moderado.
2. Um contrato-tipo fixa o valor das obras, o prazo de exploração necessário para as amortizar e a renda paga ao proprietário nesse período.
3. A atribuição é feita por protocolo com as entidades empregadoras (escolas, unidades de saúde, polícias), com rendas compatíveis com salários de início de carreira e por períodos ligados à colocação.
4. Começa-se por um piloto numa freguesia, por exemplo Arroios ou Santa Maria Maior, que lideram os devolutos de sempre e dos últimos dois anos.
5. Em paralelo, o Estado faz o inventário das suas próprias casas de função devolutas, que podem entrar no programa sem negociação com privados.

Questões em aberto: quem paga as obras e assume o risco se o contrato terminar mais cedo; se as Juntas têm meios para gerir arrendamentos, ou se essa gestão fica melhor na Câmara ou na Gebalis; e como conciliar uma bolsa reservada a certas profissões com as listas de espera da habitação municipal.

Avaliação e próximos passos

Os dados são fortes para mostrar onde e quando a Câmara declarou devolutos. São fracos para medir quantos devolutos existem de facto: o Boletim mostra a ação administrativa, não a realidade no terreno.

• O que vale a pena: a série anual, o ranking de freguesias, as ruas reincidentes e a comparação com os Censos são sólidos e podem ser citados.
• O que pede prudência: a contagem de frações e de edifícios distintos é aproximada, e os anos de 2008 a 2010 estão incompletos. A razão entre registos e vagos compara freguesias, mas não é uma taxa de declaração.
• O que falta: a lista com o estado atual dos imóveis declarados, já pedida à Câmara (sem resposta até hoje; a insistência via CADA foi enviada a 8 de novembro de 2026). Só com ela se percebe se a quebra depois de 2016 corresponde a menos devolutos ou apenas a menos declarações.