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Dados obtidos em extrações dos Dados Abertos do RNAL em
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Qo9bTdv2Fi5gN84Yi_tqp5r7I6dfdhvQVWE1mi1Zg5M/edit?usp=sharing Os dados extraídos e analisados em 2025 e agregados na sheet "Contagens 2024 vs 2025" mostram um padrão claro e já conhecido em Lisboa: um núcleo histórico e turístico que começa a estabilizar ou a contrair lentamente, e um conjunto restrito de freguesias periféricas onde o AL cresce a ritmos anómalos, quase sempre devido a projetos muito específicos.
Nas freguesias centrais e saturadas (p. ex. Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, Arroios, Estrela, São Vicente, Avenidas Novas, Campo de Ourique) observa-se uma redução entre 1 e 3 por cento tanto nos "utentes" (a capacidade teórica de habitantes da habitação em ocupação turística) como no número de registos. Este movimento é coerente com o efeito da suspensão de novos registos aprovada ao abrigo da Lei 62/2018 e com o início das renovações condicionadas pelo novo enquadramento legal. Não há aqui inversões dramáticas: é uma descida lenta, que traduz saturação e menor margem para expansão que resulta das alterações legislativas e da quantidade da oferta.
Nas zonas residenciais consolidadas como Alvalade, Marvila, Benfica, Penha de França ou São Domingos de Benfica, a tendência é de ligeira redução ou estagnação, o que indica que estes territórios continuam relativamente protegidos do fenómeno, ainda que não isentos. A retração em Alvalade e Marvila confirma também que o AL já não se está a expandir mecanicamente para a periferia.
O comportamento mais marcante surge em apenas três freguesias: Belém, Olivais e Parque das Nações. Em Belém, o salto é explicado por uma alteração na forma como os "utentes" são calculados para empreendimentos turísticos já existentes, e não por uma explosão real de alojamento turístico disperso no bairro.
Os emails dos registos em Belém revelam uma forte presença de empresas e plataformas especializadas em gestão de AL, destacando-se múltiplos endereços de domínios ligados a operadores profissionais, como “beguest.pt”, “lovelystay.com”, “homing.com.pt”, “bmyguest.pt”, “famous-crows.pt”, “gesthomes.pt”, “bnbird.com”, "hostmaker.co", entre outros. Vários emails do ficheiro são repetidos ou partilham o mesmo domínio, o que indica que certos operadores gerem múltiplos estabelecimentos na zona. Isto aponta para uma "explosão" de AL em Belém fortemente ligada à atuação de empresas de gestão profissional e à utilização de múltiplas propriedades por um mesmo operador, ao invés da dispersão por pequenos proprietários individuais. Estes operadores, nacionais e internacionais, beneficiaram da elevada procura turística em Belém, zona de grande atratividade patrimonial e histórica, e de um quadro legal flexível que, até recentemente, permitiu acumulação de registos por pessoa ou empresa. O fenómeno resulta também da rápida digitalização do setor, que facilitou a entrada massiva de empresas de gestão e plataformas de reservas que centralizam a operação e angariam "hosts" e investidores para vários alojamentos em simultâneo.
O aumento do alojamento local nos Olivais está relacionado com a relativamente pequena quantidade de registos (0.98% do total da oferta de Lisboa), com a atuação simultânea de pequenos proprietários a explorar o setor e a presença crescente de empresas e plataformas profissionais, identificadas pelos emails repetidos ou corporativos. A área tornou-se especialmente atrativa devido à proximidade do aeroporto e zonas estratégicas, assim como por legislação municipal flexível e possibilidade de registo digital rápido. A mistura de registos individuais e operadores profissionais explica a rápida multiplicação de alojamentos temporários na freguesia, refletindo tanto a liberalização do setor como o interesse económico no turismo urbano.
No Parque das Nações, o aumento é totalmente anómalo e decorre sobretudo de reclassificações e da consolidação de projetos turísticos de grande escala. Ou seja, estes números não representam uma proliferação típica de AL de bairro, mas sim movimentos administrativos e a entrada de operadores com grande capacidade.
Os endereços de email associados a registos de alojamento local no Parque das Nações, sendo que a maior parte desses endereços se repetem dezenas de vezes, o que mostra que cada contacto representa vários alojamentos registados por um mesmo operador profissional . Surgem repetidamente contactos como [email protected], [email protected], [email protected], [email protected], [email protected], homing.com flh.pt centrallisbon.pt homewithaview.pt, hostmaker, garvetur, bestplaceportugal, e vários operadores chineses com domínios qq.com 163.com sina.com, além de contactos corporativos como Deloitte, Remax, PortugalVisa e empresas de gestão de condomínios e fundos.
O padrão é inequívoco: Há uma concentração extrema de unidades nas mãos de poucas empresas, e isso explica o crescimento explosivo de registos entre 2023 e 2025 no Parque das Nações. Quando um destes operadores atualiza licenças, regulariza edifícios ou converte novas frações, dezenas de registos entram no sistema em simultâneo, o que não tem paralelo com o mercado disperso de Arroios, Alfama ou Graça. Os dados mostram também que grande parte do AL nesta freguesia corresponde a alojamento temporário de natureza corporativa, ligado a eventos de grande escala, estadas de curta duração de trabalhadores deslocados e investimentos imobiliários de grande dimensão. A explosão do número de AL no Parque das Nações não resulta de um fenómeno residencial orgânico, mas sim de operações de grande escala realizadas por estes operadores, que aparecem no ficheiro de forma repetida, sistemática e numerosa.
Freguesias como Ajuda, Alcântara e Lumiar registam crescimentos moderados mas consideráveis, coerentes com a proximidade a pólos culturais, universidades, ou com a substituição de alojamento estudantil e de curta duração por AL formalizado. Isto mostra que ainda existem zonas de pressão intermédia, fora do hipercentro, onde o mercado continua a captar imóveis para fins turísticos.
São Vicente encaixa perfeitamente no padrão das freguesias antigas e pressionadas, com uma descida ligeira de dois por cento tanto em “utentes” como em registos. Não há reversão estrutural, mas também já não há expansão. É um equilíbrio precário que resulta mais das restrições legais do que de uma mudança real na economia local do turismo.
O comportamento agregado da cidade aponta para uma estabilização global, mas com duas notas preocupantes: a deslocação para zonas antes residenciais e a concentração de novos AL em unidades de grande dimensão, que acabam por ter impacto urbano semelhante ao de hotéis mas sem o mesmo enquadramento regulamentar. A tendência tradicional de saturação do centro histórico está consolidada, mas nada indica uma redução consistente do AL como fenómeno estrutural na cidade.
Os dados da sheet "2023 vs 2024 vs 2025" confirmam algo de fundamenta e que a primeira leitura da sheet "Contagens 2024 vs 2025" já indicava: 2025 não é um ano de estabilização. É, sobretudo, um ano de recomposição territorial do AL, com deslocações bruscas entre freguesias, fortes variações administrativas e sinais evidentes de que as restrições legais não travaram o fenómeno; apenas o empurraram para zonas com maior margem ou para modelos de maior escala.
Primeiro ponto evidente: o total da cidade sobe de 2024 para 2025, ainda que ligeiramente. Os AL eram 18 256 em 2024 e passam para 18 547 em 2025, apesar da morte anunciada do AL por parte de alguns dos seus operadores. Ou seja, a redução de 2023 para 2024 foi significativa, mas em 2025 regressa o crescimento.
Segundo ponto: as variações extremas em 2025 não são do mercado de bairro. São reentradas de grandes operadores, reclassificações ou regularizações, muitas vezes ligadas a empreendimentos turísticos híbridos. E isto distorce completamente a ideia de que o AL está em declínio.
Sobre os dados para 2025:
Em Belém, o salto de 58 para 345 não é compatível com uma dinâmica orgânica. Isto é efeito de reclassificação de unidades, provavelmente ligadas a núcleos turísticos já consolidados, que migraram para o registo de AL.
Nos Olivais, a passagem de 113 para 182 segue o mesmo padrão. São unidades de maior escala ou regularizações de edifícios inteiros e não a multiplicação de hostels de bairro.
O caso mais anómalo é o Parque das Nações, que tinha caído para 159 em 2024 e dispara para 403 em 2025. Mais uma vez, não é o mercado tradicional do AL. São movimentos administrativos de operadores grandes e talvez regularizações forçadas.
Em contraste, o centro histórico "clássico" continua a perder AL. Santa Maria Maior cai de 4443 em 2024 para 4333 em 2025 e Santo António também tem uma queda modesta de registos: ambas indicam estabilização do fenómeno nestas zonas de Lisboa.
A leitura mais realista está nas freguesias que não foram afetadas por reclassificações: Estrela, Arroios, Campo de Ourique, Campolide, Alvalade, Marvila, Beato, Penha de França. Todas estas têm variações pequenas, coerentes com a pressão turística real. São esses os números que refletem o mercado.
Em paralelo, a tabela exibida nesta sheet "2023 vs 2024 vs 2025" e que apresenta os dados do Census do INE de 2021 revela outro problema estrutural: o número gigantesco de casas vagas, que representam cerca de 133 080 "habitantes perdidos", considerando apenas a métrica simples de multiplicar por três cada habitação. Este valor é superior ao impacto total do AL em Lisboa. Isto coloca o AL no seu lugar devido: é relevante, mas não é o único fator que retira habitação da cidade.
Em síntese para 2025:
a. A cidade como um todo não perde AL. Ganha.
b. O hipercentro aparece como perdedor, mas isso resulta de alterações administrativas profundas, não da realidade física dos imóveis.
c. As freguesias onde o AL cresce são territórios de grande escala: Belém, Olivais, Parque das Nações: não são mercados de bairro, são mercados de grandes operadores.
d. Os números anómalos exigem auditoria especializada e profissional, sob pena de qualquer diagnóstico ser enganador.
